Sang tên sổ đỏ của người đã chết không có di chúc thực hiện thế nào?

Khi chủ đất qua đời thì sang tên sổ đỏ thực hiện như thế nào ? Thủ tục, quy trình, thuế và lệ phí tiến hành sang tên sổ đỏ mất bao nhiêu tiền ? và một số vướng mắc pháp lý về chuyển nhượng, sang tên số đỏ sẽ được luật sư tư vấn trực tuyến:

1. Sang tên sổ đỏ của người đã chết không có di chúc thực hiện thế nào?

Chào luật sư, gia đình tôi có mảnh đất diện tích khoảng 24m2 đứng tên bố tôi trong sổ. Năm 2017 bố tôi qua đời không để lại di chúc. Vậy tôi muốn hỏi thủ tục sang tên sổ đỏ từ bố tôi sang cho tôi (mẹ tôi đã chết năm 1989) phải làm như thế nào? Mức thu phí khi làm thủ tục này là bao nhiêu tiền và trong khoảng thời gian bao nhiêu ngày là tôi được cấp sổ đỏ đứng tên tôi ?

Mong luật sư tư vấn nhanh cho tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời:

Thủ tục sang tên sổ đỏ khi người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Như thông tin bạn cung cấp, trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là bố bạn đứng tên và mẹ bạn đã mất từ trước đó, bố bạn mất không để lại di chúc. Tuy nhiên, bạn không nói bố mẹ bạn có mấy người con và ông bà nội của bạn có còn sống không. Bởi lẽ, khi bố bạn mất, không để lại di chúc thì theo quy định của Bộ Luật dân sự năm 2015 thì di sản (Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác) bố bạn để lại sẽ chia theo pháp luật, theo đó:

"Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại....."

Như vậy, trong trường hợp này, hàng thừa kế thứ nhất của bố bạn là: vợ, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của bố bạn. Do đó, chúng tôi sẽ tư vấn cho bạn các trường hợp sau:

Trường hợp thứ nhất, bố bạn chỉ có mình bạn là con. Lúc này bạn là người duy nhất tronng hàng thừa kế, theo đó, bạn chỉ cần làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc văn phòng công chứng hoặc Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để nhận di sản mà bố bạn để lại.

Trường hợp thứ hai, ngoài bạn, hàng thừa kế thứ nhất cò những người khác như ông bà nội, các con đẻ, con nuôi của bố bạn. Lúc này, bạn cần yêu cầu tất cả những người này làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế để đồng ý cho bạn nhận toàn bộ diện tích đất mà bố bạn để lại hoặc làm thủ tục từ chối nhận di sản thừa kế để mình bạn được hưởng di sản mà bố bạn để lại. Việc khai nhận hay từ chối nhận di sản thừa kế cũng phải được công chứng hoặc chứng thực.

Mức thu phí, lệ phí theo Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực; thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động văn phòng công chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên thì công chứng văn bản thoả thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản được tính trên giá trị di sản. Cụ thể:

TT	Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch	Mức thu (đồng/trường hợp)
1	Dưới 50 triệu đồng	50 nghìn
2	Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng	100 nghìn
3	Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng	0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
4	Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng	01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
5	Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng	2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
6	Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng	3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
7	Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng	5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
8	Trên 100 tỷ đồng	32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp

Mức thu phí đối với chứng thực được quy định tại Điều 4 Thông tư 226/2016/TT-BTC về phí chứng thực:

Mức thu phí chứng thực quy định như sau:

Stt	Nội dung thu	Mức thu
1	Phí chứng thực bản sao từ bản chính	2.000 đồng/trang. Từ trang thứ ba trở lên thu 1.000 đồng/trang, nhưng mức thu tối đa không quá 200.000 đồng/bản. Trang là căn cứ để thu phí được tính theo trang của bản chính
2	Phí chứng thực chữ ký	10.000 đồng/trường hợp. Trường hợp được hiểu là một hoặc nhiều chữ ký trong cùng một giấy tờ, văn bản
3	Phí chứng thực hợp đồng, giao dịch:
a	Chứng thực hợp đồng, giao dịch	50.000 đồng/hợp đồng, giao dịch
b	Chứng thực việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch	30.000 đồng/hợp đồng, giao dịch
c	Sửa lỗi sai sót trong hợp đồng, giao dịch đã được chứng thực	25.000 đồng/hợp đồng, giao dịch

Như vậy, tùy vào giá trị tài sản mà bạn được hưởng, bạn sẽ phải nộp các mức phí tương ứng cho việc công chứng hoặc chứng thực.

Sau khi bạn làm xong thủ tục khai nhận di sản thừa kế, bạn cần làm hồ sơ để nộp tới Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện để yêu cầu thực hiện việc sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đứng tên của bạn.

Hồ sơ sang tên trong trường hợp này gồm những giấy tờ sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Chứng minh thư nhân dân/ Thẻ căn cước công dân của bạn;

- Hộ khẩu thường trú của bạn;

- Văn bản khai nhận di sản thừa kế, từ chối nhận di sản thừa kế;

- Biên lại lệ phí trước bạ phải nộp. Trường hợp của bạn là nhà, đất nhận thừa kế giữa cha đẻ với con đẻ nên bạn sẽ được miễn tiền lệ phí trước bạ theo quy định tại khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ. Nên bạn chỉ cần cung cấp thêm Giấy khai sinh của bạn để chứng minh mình là con ruột của bố bạn là được.

Căn cứ theo quy định tại Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai thì thời gian thực hiện thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 10 ngày.

LS TRẦN MINH HÙNG, LS GIỎI CHUYÊN THỪA KẾ NHÀ ĐẤT ĐƯỢC HTV, VTV, VOV, THVL, THCT, VTC, SCTV, BÌNH DƯƠNG, ĐỒNG NAI, TÂY NINH MỜI TƯ VẤN, PHỎNG VẤN

2. Tư vấn trường hợp bị cha và em gái lừa ủy quyền, sang tên sổ đỏ ?

Chào luật sư, Gia đình tôi có 5 người con, tôi là con trai cả, cả 3 đứa em gái tôi đều đi lấy chồng, 1 đứa em gái áp út ở chăm sóc cha mẹ tôi. Hộ khẩu nhà tôi đang ở bao gồm: tôi, vợ và 2 con, cha mẹ tôi và 1 cô em gái áp út. Hộ khẩu ban đầu đứng tên mẹ tôi. Nhưng sau khi mẹ tôi mất vào năm 2017 thì được chuyển tên sang cha tôi. Cha tôi đã nghe lời em gái kế tôi (tạm gọi là A) đã đòi đuổi tôi ra khỏi nhà, năm ngoái đã kiện tôi ra tòa nhiều lần vì vấn đề nhà cửa.

Cha tôi và các cô em gái muốn khi bán nhà xong sẽ chia đều cho 5 anh em tôi và cha tôi. Nhưng tôi đòi hỏi phải chia cho tôi 1 tỷ rưỡi (nhà tôi ở mặt tiền, đường khá lớn, có thể bán trên 5 tỷ) vì các em gái tôi đều khá giả và có nhà cửa đàng hoàng sang trọng. Tôi đã ra tòa 6 lần nhưng vẫn không giải quyết được. Cách đây 1 năm hơn, em A đã gọi và hẹn tôi, cha tôi và các em còn lại ra công chứng, nói với tôi rằng ký giấy ủy quyền cho em A, rồi em A sẽ giao 1 tỷ rưỡi cho tôi. Hôm đó tôi đã không đủ sáng suốt và không mang theo kính nên đã ký tên lăn tay khi không đọc rõ bản hợp đồng. Sau khi tất cả đều ký tên ủy quyền cho em A. Tôi hỏi tiền bạc thì em A lật mặt nói không có tiền. Tôi giận dữ đòi làm ra lẽ, thì cha tôi, em A và tôi đã ký 1 bản viết tay, có chữ ký của 3 người, là sau khi bán nhà sẽ chia cho tôi 1 tỷ 500 triệu. Tới cuối năm ngoái vì mâu thuẫn giữa tôi và cha, nên đã làm vách ngăn đôi nhà ra rồi làm cửa thông ra hẻm gần nhà. Gia đình vợ chồng con cái tôi sống phía sau. Cha tôi và đứa em áp út sống phía trước nhà. Tôi có nhiều lần gọi điện hỏi em A về giấy tờ công chứng năm trước và tôi muốn xem lại. Nhưng em A luôn tìm cách từ chối để tôi không thể xem. Gần đây tôi gọi thì em A nói hiện nay em A đã đứng tên sổ đỏ của ngôi nhà chúng tôi đang sinh sống. Tôi rất bàng hoàng và tức giận.

Xin hỏi luật sư, giấy tôi đã ký tên và công chứng ở trên có thể vô hiệu hóa được không? Tôi có tham khảo và thấy điều 127 bộ luật Dân sự 2015 và nhận thấy mình bị lừa đảo vì đã không hiểu đúng tính chất của giấy tờ tôi đã ký và lăn tay ở công chứng. Tôi cần làm những gì để chứng minh. Và bản thỏa thuận viết tay giữa tôi, cha tôi và em A có hiệu lực pháp lý không?

Xin cảm ơn luật sư.

Người gửi: T.D